מסלולים נפוצים:
פריים
במסלול זה ההלוואה ניתנת בריבית המבוססת על הריבית במשק שעלולה להשתנות מדי חודש, לפי החלטת הנגיד.
מסלול זה נחשב מסלול בעל שינויים גבוהים יחסית בהחזרים החודשיים בשל התלות שלו בהחלטת הנגיד החודשית, אך מסלול זה גם מאפשר גמישות ובעת פרעון מוקדם של ההלוואה –אין קנס. לדוגמא: ריבית בנק ישראל הינה 2.5%, הפריים יהיה 2.5+1.5=4%. בהלוואת פריים סטנדרטית במצב זה יהיה ניתן לקבל ריבית של פריים מינוס 0.5 עד 0.9, משמע ריבית ההלוואה תעמוד על 3.1%-3.5%.
קבועה צמודה למדד
במסלול זה הריבית הניתנת על ההלוואה קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן המשתנה אחת לחודש. השינוי בהחזר החודשי נובע משינוי המדד בלבד, גם במסלול זה סביר שתהיה עמלת פירעון מוקדם ללווה שחפץ לסלקה טרם המועד שנקבע עם לקיחתה.
קבועה לא צמודה למדד
במסלול זה הריבית הניתנת על ההלוואה קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה והקרן אינה צמודה למדד. במסלול זה גם הקרן וגם הריבית מקובעים על הערכים ההתחלתיים בהם נלקחה המשכנתא. מסלול זה יציב מאוד ואין בו שינוי בהחזר החודשי. מסלול זה מעניק ביטחון ורוגע נפשי לבוחרים בו אך יש לקחת בחשבון שהריביות במסלול זה גבוהות יחסית וכן סביר שתהיה עמלת פירעון מוקדם ללווה שחפץ לסלקה טרם המועד שנקבע עם לקיחתה.
משתנה כל 5 צמודה למדד
במסלול זה הריבית משתנה בכל 5 שנים והקרן צמודה למדד, הריבית מתעדכנת פעם אחת בכל 5 שנים ונשארת קבועה ל-5 שנים אחרי העדכון , עד העדכון הבא. בהלוואה ל20 שנה הריבית תשתנה 4 פעמים וכל 5 שנים תעמוד על ערך אחר.
עדכון הריבית מתבצע לפי שיעור התשואה של אג"ח המדינה. בכל 5 שנים, בעת עדכון הריבית, ניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנס. מסלול זה מאפשר גמישות לאנשים המעוניינים להכניס כספים למשכנתא לפירעון מוקדם ומעוניינים לשמור על יציבות בטווח הקצר בהחזר החודשי בשל היציבות בגובה הריבית ל-5 שנים כל פעם.
משתנה כל 5 לא צמודה למדד
במסלול זה הריבית משתנה בכל 5 שנים והקרן לא צמודה למדד. הריבית מתעדכנת פעם אחת בכל 5 שנים ונשארת קבועה ל 5 שנים אחרי העדכון, עד העדכון הבא.
עדכון הריבית מתבצע לרוב לפי שיעור התשואה של אג"ח המדינה, חשוב לציין שמסלול זה גמיש שכן בכל 5 שנים , בעת עדכון הריבית ניתן לפרוע באופן מלא או חלקי את כספי המסלול לרוב ללא עמלת פירעון, מסלול זה מאפשר גמישות לאנשים המעוניינים להכניס כספים למשכנתא, ומעניק יציבות בטווח הקצר בהחזר חודשי, בשל היציבות בגובה הריבית ל-5 שנים בכל פעם. לרוב במסלול זה בשל חוסר ההצמדה למדד הריביות הניתנות הן גבוהות יחסית לאותו מסלול עם הצמדה.
כללי:
רישום הערת אזהרה
בפנקס המקרקעין של לשכת רישום המקרקעין (טאבו) נרשמת אזהרה לגבי הסטטוס של הנכס. הערת האזהרה היא דרך הגנה בעת ביצוע עסקת נדל"ן,
ולה שתי מטרות: 1. פרסום סטטוס של הנכס המדובר
2. וידוא שלא תתבצע פעולה סותרת על אותו נכס (לדוגמא מכירה לשני אנשים).
הערת אזהרה נרשמת בעת החלפת בעלים על נכס באופן הבא: לאחר חתימת חוזה, עו"ד המטפל בעיסקה מציג את החוזה החתום ללשכת רישום המקרקעין וכנגד הצגת חוזה הרכישה נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונים. במידה ונלקחה משכנתא מהבנק, מכח התייחבות לרישום משכנתא, תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק והערה זו תוודא שבעת העברת הנכס מהמוכר לקונה תרשם "משכנתא" (הנכס ימושכן) לבנק.
התחייבות מוכר לרישום משכנתא
התחייבות שנותן בעל הזכות בנכס לבנק.
ההתחייבות ניתנת כאשר לא ניתן עדיין לרשום משכנתא בפועל בעת ביצוע ההלוואה,
התחייבות המוכר מהווה בטוחה זמנית, עד לרישום המשכנתא בפועל לטובת הבנק.
רשם משכונות
לשכה בתוך רשות התאגידים של משרד המשפטים הפועלת לרכז במאגר מידע אחד את כל המשכונות הקיימים. מכח חוק המשכונות, כל פעולה המוגדרת כמשכון עליה להירשם ברשם המשכונות – משכון הוא שיעבוד של נכס כערובה לתשלום חוב. המידע הנרשם ברשם המשכונות כולל פרטים על האדם החייב, האדם\הבנק לו חייבים את הכספים ופרטין על הנכס הממושכן. יש לציין שרשם המשכונות הינו מאגר מידע בלבד והרישום בו נעשה עפ"י הצהרת הנוגעים בדבר ולא מתבצעת בדיקה לגבי תקפות המידע על ידי רשם המשכונות. מטרת הרישום היא פרסום דבר השיעבוד ומניעת שיעבוד כפול של נכסים. המידע במאגר פתוח לעיון הציבור הרחב.
שטר משכנתא
טופס בהתאם לנוסח הקבוע בתקנות רישום המקרקעין,אשר לפיו נרשמת משכנתא לשעבוד הנכס בטאבו, כנגד ההלוואה הניתנת ללווה. שטר משכנתא ייחתם ע"י מורשה החתימה בבנק למשכנתאות וע"י הלווים.
פרי פסו
שיעבוד על נכס לטובת בנק ב', לאחר שנרשם שיעבוד על אותו הנכס לטובת בנק א'.
למעשה יש בשעבוד הנכס שני נושים, ובעת מימוש הנכס יקבל קודם כל בנק א' את החוב שלו, ורק לאחר מכן יקבל בנק ב' את החלק שלו במידה ויישארו כספים ממימוש הנכס.
השימוש בפרי פסו הוא בעת העברת /מחזור משכנתא מבנק א' לבנק ב', לרוב.
הסכם שיתוף
הסכם זה מתייחס לנכס שיש לו כמה בעלים השותפים בזכויות או בחובות של הנכס, הסכם שיתוף נפוץ כאשר מדובר בנכס שלא נעשתה בו חלוקה פנימית לתתי חלקות לדוגמא מגרש שעליו צריכים להיבנות בתים צמודי קרקע לכמה משפחות והקרקע אינה מחולקת – לכל משפחה יש את הבית שלה אך בהסתכלות על כל הנכס מקרקעין המשפחות נחשבות כשותפות בהסכם שיתוף לכל דבר ועניין.
אחוז מימון
אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו ושיינתנו או יובטחו בעתיד בשעבוד על הנכס - לבין שווי הנכס.
מכתב כוונות
מכתב כוונות הוא מסמך המופק על ידי הבנק, ומאשר כי בכפוף לתשלום סכום יתרת ההלוואה הכולל עד לתאריך מסוים, יסכים הבנק להסרת השעבוד לטובתו.
מכתב הכוונות נפוץ בעיקר במקרים הבאים:
1 בעסקת רכישת יד שניה, כאשר למוכר הנכס יש משכנתא על הנכס בבנק אחר בו לא מתכוון הרוכש לקחת הלוואת משכנתא
2 במחזור משכנתא בבנק אחר מזה שבו נלקחה המשכנתא המקורית.
הלוואת כל מטרה
הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד נכס ומטרתה כללית – לא לצורך קניית נכס, כהלוואת המשכנתא. ההלוואה ניתנת מהבנק למשכנתאות ולא מהבנק המסחרי בשל שיעבוד הנכס לצורך קבלת הכספים, אך הריביות בהלוואה זו גבוהות מאשר הריביות הניתנות בהלוואת המשכנתא (הלוואה לדיור) הלוואת כל מטרה משמשת לרוב לסגירת חובות, שיפוץ הבית או מטרות עיסקיות.
עזרה לבן משפחה
כאשר להורים יש נכס נקי משעבוד והם רוצים לעזור לילדיהם לרכוש דירה, ישנה אפשרות לקחת הלוואת משכנתא על הנכס שלהם. בעסקה כזו ההורים הם הלווים והכספים יועברו מהבנק למוכר הנכס. הפיתרון מתאים לזוג אשר ביקש אחוז מימון מקסימאלי בעסקה ומתקשה לגייס את סכום ההון העצמי.
ערבות בנקאית
ערבות בנקאית היא התחייבות הבנק שההסכמים שנחתמו בין הצדדים יקוימו- ובמידה והצד שהבנק ערב לו, לא יוכל להשלים את העיסקה הבנק מתחייב לגבות אותו ולדאוג להשלמת העיסקה. לדוגמא כאשר לקוח קונה בית מקבלן על הנייר, הלקוח מבקש מהבנק ערבות בנקאית לעיסקה, וכך במידה והקבלן לא יעמוד בחוזהו מול הלקוח- הבנק יצטרך לגבות את הקבלן ולהשלים את העסקה מול הלקוח ולאחר מכן לגבות את כספו מהקבלן. בעצם הבנק ערב לכך שהעיסקה תתקיים ובמידה וישנה בעיה הבנק הוא זה שלוקח אחריות ומשלים אותה כפי שסוכמה.
עמלת פירעון מוקדם
שם כולל לקבוצת עמלות הנגבות כאשר פורעים את המשכנתא או חלק ממנה לפני תום תקופת ההלוואה. העמלות מוגדרות בצו הבנקאות- עמלות פירעון מוקדם, בהוראות בנק ישראל.
עמלת פתיחת תיק
עמלה בגובה 0.25% מגובה המשכנתא המשולמת לבנק בגין בדיקת מסמכי ההלוואה, טיפול בביטחונות.
הערכת שמאי
כדי לוודא שהנכס שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, דורש הבנק הערכת שמאי מקרקעין.
מסגרת האשראי שניתן יהיה לקבל תיגזר משווי הנכס על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת שמאי - הנמוך מביניהם.
ערך כינון
זהו ערך שנקבע ע"י השמאי שמעריך את שווי הדירה והוא מעריך את ערך הקמת הבית מחדש במידה וייהרס כתוצאה משריפה או רעידת אדמה וכו'.
על מנת לקבל משכנתא, דורש הבנק מהלווים לבטח את הנכס בגובה ערך הכינון שקובע שמאי, לפחות.
ביטוחים
בתהליך לקיחת המשכנתא, הלווים מתבקשים ע"י הבנק לבטח בד"כ גם את המבנה (ביטוח נכס) ובנוסף את הלווים (ביטוח חיים)
הביטוחים נועדו להגן על הבנק ולהקטין את הסיכון שהבנק לוקח בעת נתינת ההלוואה.
קרן שווה
לוח סילוקין זה כשמו כן הוא, במהלך כל תקופת המשכנתא התשלום על חשבון הקרן מסך כל ההחזר החודשי נשאר קבוע. התשלום על שאר התוספות משתנה חודשית ומתווסף לסך ההחזר הקבוע על הקרן. חישוב גובה ההחזר בקרן שווה על חשבון הקרן הוא לקיחת סכום המשכנתא וחלוקת כל הסכום המספר חודשי התשלום- הסום שיצא ישולם ע"י בעלי המשכנתא על חשבון הקרן כל חודש ללא שינוי עד סוף תקופת המשכנתא. יתרון השיטה הוא נגיסה מהירה בקרן ומכך גם תשלומי הריבית הולכים ופוחתים במהרה וסך הריבית המשולמת נמוך מאשר בלוחות סילוקין אחרים אך החיסרון הוא שההחזרים החודשיים הראשונים גבוהים יחסית ובשל העובדה שהבנקים מרוויחים פחות מתשלומי הריבית הם מראש דורשים ריביות גבוהות יותר למעוניינים בלוח סילוקין זה.
שפיצר
לוח סילוקין זה מפרט ברמה חודשית את גובה ההחזר על הקרן ועל הריבית למשך כל תקופת ההלוואה. בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע לכל אורך התקופה ומה שמשתנה זה היחס בתוך ההחזר החודשי בין הקרן לריבית. בתחילת תקופת ההחזר התשלום ע"ח הריבית גבוה יותר וככל שעוברים החודשים יתרת הקרן יורדת – התשלום ע"ח הריבית יורד והתשלום ע"ח הקרן עולה.
בניה עצמית
משכנתא לדיור הניתנת לצורך בניית בית פרטי באופן עצמאי. התהליך בכלליות זהה למשכנתא 'רגילה' המשמשת לרכישת דירה מוכנה, ההבדל המשמעותי שבדרך כלל, עובר הכסף ישירות למוכר הדירה, ומנגד כספי המשכנתא בבניה עצמית מועברים ישירות ללווה הבונה.
תנאי הכרחי להגשת בקשה בבניה עצמית, הגשת תוכנית בניה והיתרי בניה על שם הרוכש. לאחר השלמת התהליך, הכספים בבניה עצמית יתקבלו במספר חלקים לפי התקדמות קצב הבניה וכפופים להערכת שמאי בעת סיום כל שלב בבניה.
